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Kさんのほうは、こんなマンションがおすすめの物件というのはありませんか?K：物件というより、日本ではこれからやっと始まるという段階ですが、ノン・リコースのローンを使うことをおすすめします。

それはどういうものですか?K：よくぞ聞き返してくださった(笑)。 これ、ものすごく重要。
ローンが返済できなくなった場合、担保にしていたマンションなりを差し出せば、それで借金がチャラになるシステムです。 N：アメリカは、たしかほとんどがノン・リコースでしょ。 K：全部です。
ところが、日本はリコースしかなかったのです。 これではローンの返済ができなくなったとき、物件を競売にかけて売らされた上、返済額に足りない分をまだ払わされる。
これじゃあ消費者はたまったもんじゃありません。 具体例をお願いします。
億円という価格で購入したマンションで、8000万円のローンを組んだとしましょう。 3年間一生懸命お金を返済しても、はじめはほとんど金利に消えてしまいますよね。
億円で買ったはずのマンションが、3年後には半値の5000万円の価値しかなくなってしまったということが現実にあるわけです。 N：バブルの崩壊前後にマンションを購入した人は、ほとんどそんな状態じゃないですかね。
K：ところが、そうなると、この段階でマンションを売りに出そうとしても、借金のほうが多いから売るに売れないわけですよ。 N：仮に売ってしまったら、マンションはなくなり、借金は残ったままという悲惨な状況ですからね。
K：そのとおりで、ローンの8000万円のうちの5000万円は売買で穴埋めできても、残り3000万円を自分で背負わなければならない。 なるほど。

マンションを手放した段階で、8000万円の借金は帳消しです。 銀行がその損失を引き受けなければならないという発想なわけです。
消費者にとっていたれりつくせりのシステムですが、アメリカではなぜ全面的にノン・リコースになっているんでしょうか?不動産取引にともなうリスクを、素人である消費者にすべて押しつけるのはおかしい、銀行は金貸しのプ口なわけですから、その分おまえが背負いなさい、というのがアメリカ政府の発想です。 日本の政府とは、まったく逆の発想ですね(苦笑)。
日本の金融機関は、護送船団方式とかなんとかというぬるま湯につかって、リスクをすべて消費者に押しつけていますからね。 むこうはそういうリスクは銀行が引き受ける。
プロなんだから当たり前の話ですよ。 ノン・リコース方式は、日本でも使えるんですか?始めるという話はたしかにありますが、まだ具体的には動き出していないでしょう。
K：外資系銀行で一部法人向けにスタートしたばかりという状態ですが、当然、今後は増えていくでしょうね。 このシステムだと借りるときに連帯保証人もいらないし、消費者にとって安心して不動産が買えるシステムなんですけどね。
最後に、マンション購入のタイミングについて聞きたいと思いますが、本当にいまは買い時でしょうか?K：繰り返しになりますが、金利が安いので、いい物件があれば買ってもいいと思う。 ただし、値下がりしてもいいんだと割り切っている人ですがね。
N：これはという物件で、本当に即日完売してしまいそうであれば買いですが、本音をいえば、私はもう少し待ってもいいかなと思っています。 というのも、いまは供給量がすごいので、これが全部売れるとはとても思えない。

時期をちょっとずらして、完成在庫を安く買うというのもひとつの手だと考えています。 まあ、完成在庫なら、青田買いにありがちな「イメージとちがった後悔」の心配はない。
すでに入居している人たちから、それとなく問題点を聞くこともできるということもできますしね。 K：自分の購入したマンションの悪口を公然と人にいいふらす人はいないでしょうから、聞き方は工夫しなければいけないでしょうけどね。
しかし、やりようによっては、いい物件を安く購入するということも可能です。 その場合、「買ってはいけないマンション」をある程度自分で見抜く力は必要です。
どうやって養えばいいでしょうか?N：それは、この本を何度も読み返していただくしかないでしょう。 営業マンとの駆け引きのやり方なども含めて、「買ってはいけないマンション」の見抜き方も、いい物件を安く購入する方法も、すべて書いてありますから。
K：そうです。 ここでようやく意見が合った(笑)。
労力を惜しまず、高額であるマンションを購入する前には自分で勉強すべきです。 一生分のお金がパーになるんですから。
この本は必ずや、最良の教科書になるはずです。 どうもありがとうございました。
マンションといえば、かつては「戸建てへの一過程」といういわば仮住まいのように見られていました。 バブル期以前は、土地の値上がりとともにマンションも値上がりしていたので、キャピタルゲイン(売却所得)でさらにワンランク上のマンション、あるいは夢の一戸建て住宅に買い替えていくことができたからです。

いまはそう簡単にはいきません。 低迷する最近の地価動向では、キャピタルゲインを期待することも難しくなりました。
それどころか、購入したマンションを十年後に転売しようにも、その時点での資産価値がローンの残額を下回っているようなことさえあります。 これでは、「一戸建てへの一過程」になるはずもありません。
こうした風潮を反映してか、購入したマンションでの永住を視野に入れて検討する人が最近は増えています。 また、交通の利便性を求めて、「郊外の戸建て」という夢には見向きもせず、都心居住が実現可能なマンションライフをあえて選び取る人も出てきました。
時代やライフスタイルの変化によって、人々がマンションに求めるものが大きく変わりつつあるわけです。 我が国においてマンションが住宅のひとつのスタイルとして定着し始めて、すでに約半年が経ちました。
その問、マンション業界も「つくり手」としてのいろいろな辛酸をなめながら、年を経るごとに改良・改善を加え、進歩を遂げてきました。 特に阪神・淡路大震災以降はスケルトンの品質がよくなったことに加え、永住の消費者ニーズを反映し、機能面においても商品企画の充実した物件が多く供給されるようになってきました。
また、夢の100年マンションの第一歩ともいうべきSIマンションが供給されたことも、その代表例といえます。 ライフスタイルやライフステージの多様化に対しても、「ファミリー向け」のほか、「DINKS向け」「山単身者向け」「シルバー向け」などなど、様々なタイプを提供することでニーズの喚起に努力のあとがみられます。
今世紀最後の年となる2000年は、首都圏では、9万戸を大幅に超える過去最高の供給戸数になりそうです。 この大量供給のなかでも、売れるものはよく売れ、即日完売も相当出るなど、マンション業界は活況を呈しております。

この活況と大量供給の理由としては、まず金利安と、遇措置で買いやすくなったことがあげられます。 次に、大企業のリストラで社宅跡地やグラウンドが安く大量に放出され、立地条件のよい大規模マンションが安く売り出されたことです。

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